Na rynku nieruchomości nie wszystko, co wygląda atrakcyjnie w ogłoszeniu, faktycznie takim jest. Niedawno analizowałem jedną z ofert działki budowlanej w centralnej Wielkopolsce. Miała być świetną okazją – okazała się finansowym zagrożeniem dla inwestora.

Co obiecywało ogłoszenie?

W ofercie wskazano:

• działkę o powierzchni 5.200 m²,
• świetną lokalizację w sercu Wielkopolski,
• cenę 1.500.000 zł – pozornie uzasadnioną przez sąsiedztwo szkół i zabudowy jednorodzinnej.

Mój klient, inwestor specjalizujący się w budowie bliźniaków, rozważał zakup za maksymalnie 1.200.000 zł. Poprosił mnie o analizę – i dobrze, że tak zrobił.

Co odkryłem podczas badania?

– Powierzchnia niezgodna z rzeczywistością: Zamiast 5.200 m², działka miała realnie 4.681 m² – czyli o ponad 500 m² mniej. Dodatkowo, te brakujące 500m2 wymagałoby przeprowadzenia postępowania o zasiedzenie – z niepewnym skutkiem.

– Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: To oznacza czas i koszty procedury planistycznej oraz ryzyko odmowy uzyskania korzystnych warunków zabudowy.

– Trudne ukształtowanie terenu: Różnica poziomów sięgała 4 metrów, co wiązałoby się z koniecznością nawiezienia ziemi i prac niwelacyjnych.

– Zabudowania do rozbiórki i konieczność budowy drogi wewnętrznej. Dodatkowe koszty, dodatkowe powierzchnie wyłączone z użytkowania, dodatkowe ryzyko.

Wszystkie powyższe ustalenia zostały przeanalizowane i przedstawione w formie szczegółowego raportu inwestycyjnego, który przygotowałem dla klienta. Raport obejmował analizę prawną, planistyczną, techniczną oraz finansową – i to właśnie on stał się podstawą do świadomej decyzji o rezygnacji z inwestycji.

Całkowity koszt inwestycji: 2.400.000 zł

Koszty zakupu, rozbiórek, mediów, drogi, wyrównania terenu, uchwalenia planu miejscowego – wszystko razem znacznie przekraczało potencjalny zysk.

Przy założeniu sprzedaży działek po 300 zł/m², przychód z inwestycji wyniósłby 1.176.300 zł. Strata? Ponad 1.200.000 zł.

Wniosek? Wysoka cena – zero opłacalności

Na podstawie realnej analizy, oszacowałem wartość rynkową tej działki na 500.000–600.000 zł. To uczciwa cena, uwzględniająca wszystkie ryzyka, nakłady i potencjał.

Co to oznacza dla inwestorów?

Rynek pierwotny w mniejszych miastach satelickich wobec Poznania wymaga dokładnej analizy – nie tylko lokalizacji, ale też kwestii prawnych, planistycznych, technicznych i finansowych. Tylko wtedy można mówić o świadomej decyzji inwestycyjnej.

Zamiast ślepego poszukiwania „okazji”, warto: Badać nieruchomość kompleksowo – nie tylko przez pryzmat ogłoszenia. Uwzględniać realne koszty infrastruktury, procedur administracyjnych i ryzyk prawnych. Myśleć strategicznie, a nie tylko spekulacyjnie.

Klient ostatecznie zrezygnował z zakupu – i uniknął błędu, który mógł kosztować go ponad milion złotych.

Wnioski na przyszłość

Ta sprawa pokazuje, jak istotne jest dokładne zbadanie nieruchomości przed zakupem. Analiza w formie raportu pozwala uniknąć kosztownych błędów i błędnych założeń. W dobie coraz bardziej wymagającego rynku, to właśnie precyzja i wiedza lokalna decydują o sukcesie inwestycji.

Aleksander Winter Winter Nieruchomości | Doradztwo inwestycyjne i analizy rynku 📧 biuro@nieruchomosciwinter.pl